HUSLEIE-FORSIKRINGEN

HUSLEIE-FORSIKRINGEN

Opprinnelig navn Det gjensidige Selskab ”Husleie-Forsikringen”. Stiftet 02.11.1905
Navneendring Det gjensidige Selskap ”Husleie-Forsikringen” Dato xx.xx.1911
Navneendring Det gjensidige Assuranceselskap ”Husleie-

Forsikringen”

Dato 19.02.1914
Status Opphørt etter av generalforsamlingen Dato  15.11.1984       
1905 Landets hovedstad Kristiania var for lengst blitt den mest folkerike byen i Norge, men hadde i årene etter århundreskiftet opplevd en nedgang i befolkningen på grunn av vanskelige økonomiske tider. Imidlertid hadde det i de samme årene og særlig de siste på 1800-tallet vært stor byggeaktivitet blant private leiegårdsbyggherrer, og dette skapte da en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel av leiligheter, kontorer, småbedrifter etc. I 1903 viste statistikken at ca. 10 % av byens minste leiligheter var ledige for utleie og noe lavere for leiligheter over 2 rom og kjøkken. Denne såkalte husledigheten førte samlet til et betydelig økonomisk tap, men hvilke huseiere som ble rammet var mer eller mindre tilfeldig. Altså lå situasjonen til rette for forsikring, men tapet av leieinntekt hadde hittil ikke vært mulig å sikre seg mot i noen av de norske forsikringsselskapene.

 

Et annet forhold var selvsagt at stor utleieledighet betydde lavere avkastning for eierne og dermed vanligvis påfølgende fall i eiendomsprisene. Derfor var det viktig å finne tiltak som kunne gi gårdeiere og andre eiendomsbesittere en bedre beskyttelse mot slike uønskede effekter av husledighet. Det må antas at dette var hovedmotivet for interessen rundt innføring av en husleieforsikring.

 

Disse problemene hadde i noen tid vært tatt opp i engere kretser, særlig i Kristiania og Bergen, men det var først etter et foredrag av o.r.sakfører Christian Hansson, hvor han talte varmt for stiftelse av et gjensidig husledighetsforsikringsselskap i Kristiania, at det virkelig skjedde noe. Når og hvor foredraget ble holdt vites ikke, men det ble trykket og datert 10.4. dette året, så dette kan kanskje være datoen for foredraget. I alle fall skapte foredraget stor interesse blant gårdeiere, og allerede 26.4. ble vedtekter og forsikringsbetingelser vedtatt av selskapets første fellesstyre (representantskap og styre). En rekke praktiske gjøremål gjensto før selskapet kunne oppta sin virksomhet 2.11., som regnes som stiftelsesdagen. I tillegg til Hansson må ingeniør Harald Bjerke og arkitekt Einar Smith regnes som selskapets fedre. De tre hadde siden høsten 1904 arbeidet med opplegget for dette selskapet. Dette triumviratet utgjorde da også selskapets første styre, som ble gjenvalgt i sin helhet nesten til 1917.  Da trakk Hansson seg på generalforsamlingen 30.9., fordi han nå var blitt adm. direktør i Storebrand etter sin far M. S. Hansson. Som kontorsjef ble ansatt Anton Gran, og kontoradressen var Carl Johansgt. 27 i 3. etasje.

 

Forsikringskonseptet var følgende: Hvis stipulert leieinntekt for en leilighet var 5000 kr. og gjennomsnittlig utleieprosent i hele selskapets arbeidsområde var 93 %, ville en forsikringstager først få erstatning hvis hans faktiske leieinntekt for dette året lå lavere enn 4650 kr., dvs. lavere enn 93 % av årsleien. En viktig forutsetning var at leilighetens ledighet måtte skyldes oppsigelse fra leietageren eller fra utleieren ved mislighold av kontrakten.

Forsikringsordningen var altså ikke ment som en generell garantiforsikring for svikt i leiemarkedet, men bare mot et større leieinntektstap for huseieren enn gjennomsnittet for alle eiendommer i forsikringsområdet.

1906 Selskapet startet forsiktig med et begrenset geografisk område i indre by og vest for Akerselva, men dette ble senere utvidet. Fra 20.4. dette året kunne også kontor- og lagerlokaler forsikres i tillegg til de opprinnelige tre kategorier leiligheter, og senere fulgte butikker.
1907 Selskapets første driftsberetning ble fremlagt. Den dekket en periode på 18 måneder fra 20.10.1905 til 20.4.1907. Grunnen til at den 20. i disse to månedene ble valgt som skjæringspunkt var at datoene var hensiktsmessige i forhold til faredagene (14.4. og 14.10), da folk etter oppsigelse på forhånd kunne skifte arbeidsgiver og/eller bosted.

 

Driftsberetningen viste at man i perioden hadde tegnet forsikret leiesum på ca. 4 mill. kr. Bestanden omfattet 700 eiendommer med over 26.000 værelser! Brutto premie (alt for egen regning) utgjorde ca. 121.387 kr. Dette beløpet inkluderte både vanlig forskuddspremie og etterskuddspremie i kl. 3 (leiligheter større enn 5 værelser). Utbetalte erstatninger var på 92.440 kr. til 183 eiendommer. De neste 12 månedene ble utbetalt 132.217 kr. til hele 308 eiendommer. Utleiemarkedet var tydeligvis ganske tungt i disse årene.

 

Hansson holdt foredraget ”Forsikring mod Husledighed” i Statsøkonomenes Forening 7.10. Foredraget ble også trykket og utgitt i selskapets navn.

 

Også i Bergen ble stiftet et tilsvarende selskap for husledighetsforsikring. Det het: Det gjensidige Selskab ”Bergens Husleieforsikring”. Dette selskapet oppnådde bare en begrenset forretning og innstilte 1.12.1918 ”paa grund av ekstraordinære eiendomsforhold”.

1913

 

Etter syv og et halvt års drift pr. 20.4. nådde premieinntekten 63.937 kr. (forskuddspremie fratrukket 10.656 kr. i ekstrarabatt) og erstatningene ca. 8.042 kr. I dette og de foregående par årene hadde ledighetsprosenten sunket betydelig ned til 0,7 % av forsikringssummen og erstatningene utgjorde bare 1,7 % av forskuddspremien. Med lavere erstatninger ga dette mulighet for lavere premier, rabatter og bonus. Den hadde hittil ligget stort sett på 2,5 % av forsikringssummen i alle klasser. Men det viste seg at i samme periode var det ingen økning i den totale forsikrede leiesum, som lå rundt 3,5 mill. kr.

 

Det må tilføyes at de fleste av årsberetningene inneholder interessante artikler om relevante temaer for gårdeiere og andre utleiere. Husleie-Forsikringen begynte dette året også å utgi en rekke småskrifter om bolig- og eiendomsspørsmål. Hansson var i det hele tatt sterkt opptatt av dette tema i hele sitt liv og bidro aktivt til sosial boligbygging i kjølvannet av saneringen i Vika før krigen.

1914 I ekstraordinær generalforsamling 19.2. ble det vedtatt nye vedtekter, fordi det i den nye Forsikringsloven av 1911 ble påbudt etterutligning hvis premiene ikke dekket skadene. Som en kompensasjon til forsikringstagerne ble grunnpremien redusert til fra 2,5 % til 2 % av leiesummen. Samtidig ble selskapsnavnet endret til Det gjensidige Assurance-Selskap ”Husleie-Forsikringen”.
1916 Selskapet flyttet til nabogården Carl Johansgt. 25 (Tostrupgården).
1917 Pr. 20.4 i det verste krigsåret under 1. verdenskrig nådde selskapet en premieinntekt på bare ca. 57.000 kr. (ca. 37.000 kr. for egen regning), og utbetalte erstatninger var helt nede i ca. 7.000 kr. – derav halvparten for ledighet som var oppstått på grunn av brann. Overskuddet gikk til fonds og bonus. Samlede fonds og reserver utgjorde ca. 264.000 kr. Antall forsikrede eiendommer var redusert til 521, som var bare halvparten av antallet i det atypiske toppåret 1909. Bransjen ble nå for øvrig betegnet som det folk flest kalte den, nemlig husleieforsikring.

 

Da kontorsjef Gran fratrådte, ble kasserer Aksel Olsen hans etterfølger og stillingene slått sammen. Han forble i stillingen til omtrent 1950.

1930 25-årsjubileet 2.11. ble markert med et festskrift forfattet av Chr. Gierløff, som ble sendt alle medlemmene. I dette ble det påstått at forsikringspremien da kun utgjorde 2 promille av eiendomsverdien. Premieinntekt for regnskapsåret 20.4.1930-20.4.1931 var sunket til ca. 23.000 kr. – til sammenligning identisk med premieinntekten for kalenderåret 1930 i reiseforsikringsselskapet Europeiske. Det ble ikke utbetalt erstatninger i det hele tatt.

 

Illustrerende for hvem som engasjerte seg i denne nisjebransjen var sammensetningen av representantskapet, som bl.a. inneholdt to murmestere, en gårdeier og to materialforvaltere. Forsikringsmannen Joh. Wesmann og tidligere kontorsjef Gran var også medlemmer.

1937 I kjølvannet av de harde trettiårene med arbeidsledighet og tomme lokaler tok noen bergensere opp igjen tanken om å stifte et nytt husledighetsselskap i Bergen. Det ble stiftet 30.1. med navnet Den gjensidige Husleietrygden. Det ble også omtalt som Bergens Gjensidige husleietrygd. Selskapet ble aldri noen suksess, og i årene fra 1950 og til siste gjengitte regnskapsår 1978 (Norsk Forsikrings Årbok 1980) var premieinntekten ubetydelig, og heller ikke var det stort som lå i fonds og reserver. Formelt ble selskapet antagelig oppløst i 1980.
1945 Regnskapsåret 1945 representerte et høydepunkt med nesten 73.000 kr. i premieinntekt, og erstatning for tapt leie i brannskadde gårder ble utbetalt med bare 6000 kr. Dette siste lave tall gjorde det mulig for det siste halvåret å gi hele 60 % rabatt på premien.

 

Selskapet holdt nå til i Kirkegt. 17 og hadde fortsatt Aksel Olsen som kontorsjef. Mest bemerkelsesverdig er Harald Bjerkes comeback i styret – han var nok nå blitt pensjonist! Han hadde siden han trådte ut av styret vært medlem av representantskapet.

1950 Storebrand var kommet inn i styret med en av sine direktører. Det hjalp tydeligvis ikke på verken premieinntekt eller overskudd, som i kalenderåret 1950 ble hhv. ca. 38.000 kr. og ca. 1.800 kr. Samlede fonds var sunket til litt over 295.000 kr.
1980 Hvilke motiv Storebrand hadde for å engasjere seg i dette lille gjensidige selskapet er ukjent. Selskapet fortsatte imidlertid sin virksomhet ufortrødent og bygget opp egne fonds og reserver til disse ved utgangen av 1980 utgjorde hhv. 483.000 kr. og 372.000 kr. Det var da ingen aktivitet i selskapet.
1984 Selskapet ble besluttet oppløst på generalforsamlingen 15.11. (reg. 9.7.1985). Det var ingen inntekter eller utgifter i avslutningsåret. Ved avslutningen hadde selskapet 500.000 kr. i erstatningsreserver. Hvor det ble av disse er ukjent.
Tekst utarbeidet av Dag Wold Dato 06.12.2011
Gjennomgått av Anders Aavatsmark Dato 26.12.2012
Publisert på ny hjemmeside   Dato  

Kilder:
Trykksaker utgitt av Husleie-Forsikringen (Storebrand historisk arkiv)
Årsberetninger (1907-1951, men noen mangler)
Christian Gierløff: Husleieforsikringens historie. En studie i byggekriser og hvordan de avverges. (1930)
Norsk Forsikrings Årbok (div. år)
Beretning fra Forsikringsrådet (div. år)